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界面新闻记者(xīnwénjìzhě) | 王妤涵

在全球化浪潮的(de)推动下，中国物业服务行业正经历一场前所未有的转型与加速(jiāsù)，曾被视为地产行业附属的物业企业，正在(zhèngzài)开启全新的“大航海时代”。

近日，埃及(āijí)住房部下属埃及新城市社区管理局(guǎnlǐjú)与中埃合资企业地平线运营管理（埃及）股份有限公司签署新行政首都(shǒudū)中央商务区城市运营执行协议。

而中(zhōng)海物业作为地平线(dìpíngxiàn)运营管理公司的股份持有者，将承接此次合约中的物业管理服务。

值得关注的是，中海物业之外，自2024年(nián)以来，已有宝石花物业、侨银股份等多家物业企业将目光投向海外市场，开启了(le)出海征程。

“总体来说，出海能够为物企打开了一个全新的(de)市场(shìchǎng)，扩大市场规模和寻求新增长点，获取更高的利润，并实现品牌国际化(guójìhuà)与提升”，中指研究院物业事业部研究副总监彭雨在接受界面新闻采访时表示。

从时间轴来看(láikàn)，物企出海早有先行者探路。

早(zǎo)在2014年，彩生活就收购了新加坡物业(wùyè)公司Steadlink Asset布局海外市场，试图通过资本手段快速切入成熟(chéngshú)市场。此后，虽然过程中有波折，但物业企业出海的步伐从未停止。

2019年，绿城服务斥资(chìzī)约5026.77万澳元收购澳洲早教机构MAG的56%股权，有意将服务边界(biānjiè)拓展至社区增值服务；2022年10月(yuè)，特发服务在安哥拉罗安达设立子公司，坚定地跟随华为等大(dà)客户步伐。

2024年以来，更多的物业企业加入到(dào)出海(chūhǎi)行列，路径也更加多元。

去年3月份，宋都服务宣布以(yǐ)3000万澳元收购澳大利亚黄金矿企Black Cat股权； 11月，侨银股份与阿联酋(āliánqiú)中国(zhōngguó)创新中心签署战略合作协议，探索城市公共服务合作新模式； 12月，宝石花物业成功中标拉丁美洲五国(wǔguó)境外物业服务项目，服务范围覆盖房屋维护、设备运行、保洁(bǎojié)绿化等全方位内容。

然而海外(hǎiwài)征途也并非坦途。

宋都(sòngdōu)服务的收购交易最终被单方面终止；而绿城服务则在(zài)2024年11月宣布出售MAG部分股权，交易金额约3120万澳元(wànàoyuán)，相比于当初的收购价，这笔投资账面亏损明显。

这一进一退之间，折射出物业企业海外经营(hǎiwàijīngyíng)所面临的复杂挑战。

与国内相比，海外市场的政策条款(tiáokuǎn)、市场需求、竞争环境、生活习俗等方面均有可能存在(cúnzài)差异，双方未必能达成同样(tóngyàng)地服务理念和方式，直接进行海外业务拓展可能会为物业企业带来风险。

再者，物业行业作为劳动密集型行业，同时也(yě)是微利行业，人力成本是无疑是物企成本消耗中占比最大的，选择出海(chūhǎi)也势必会带来一系列的就业(jiùyè)问题。如何在控制(kòngzhì)成本与保证服务质量之间找到平衡点，也成了每个出海物企的核心课题。

“本地化用工(yònggōng)，成本无疑会(huì)更低一些”，中物智库高级研究员宋子谦在采访中对界面新闻表示。

“也正因如此，目前国内物业(wùyè)企业出海，最直接的还是带动当地物业服务业(fúwùyè)的发展，对当地的就业会有一定提升。国内物业企业输出的人才，主要还是以管理人员和技术人员(jìshùrényuán)为主。”

不过，这也意味着(zhe)会面临着一些风险和挑战，主要是(shì)本地化用工面临的(de)员工素质问题(wèntí)，以及可能引发的意想不到的文化冲突。所以，如何构建一套融合国内管理精髓与本地文化特色的培训和管理体系，是本地化成功的关键。

“当下能够选择出海战略(zhànlüè)的物企(wùqǐ)，普遍为国内市场经营状况良好的物企，这些企业的出海战略并非是对(duì)国内与国外市场的取舍，而是对自身业务的进一步补充，为企业打开全新的市场”，彭雨指出。

据悉，此次中海物业承接的项目涵盖10座办公楼、5座住宅楼、4座大型酒店及385.8米的“非洲第一高楼(gāolóu)”标志塔(tǎ)。

据中海物业方面介绍，未来会(huì)将国内的智慧物管经验与海外市场需求进行(jìnxíng)深度融合，打造海外服务(fúwù)标杆，为国家高质量共建“一带一路”贡献力量。

从中海物业自身发展(fāzhǎn)来看，这一海外突破背后，是其(qí)近年来的深度战略调整。

财报数据显示(xiǎnshì)，2024年，中海物业(wùyè)实现营业收入140.24亿元，同比增加7.5%；毛利(máolì)23.26亿元，同比增加12.4%；公司普通股权持有人应占溢利15.11亿元，同比增加12.5%；在管面积同比增加7.4%至4.31亿平方米(yìpíngfāngmǐ)。

具体来看，4.31亿平方米的(de)在管面积中，有(yǒu)1.02亿平方米（约23.7%）来自公共(gōnggòng)及其他物业项目，较2023年增加了210万平方米。同时，在报告期内的新增订单中有3200万平方米为(wèi)公共及其他物业，占新增面积的比例达到43.2%。

这一数据也指向(xiàng)中海物业正在发力(fālì)城市服务，逐步完成从传统住宅物业向多元业态拓展的战略转型。

“从特点来看(láikàn)，目前国内物业企业主要采取‘跟随’策略(cèlüè)”，彭雨对界面新闻指出。而(ér)依照“跟随”对象的不同，总体来看可以分为两大类：

第一类是为负责基建等业务(yèwù)的(de)(de)关联方提供服务，比如此次中海物业服务的埃及中央商务区运营项目，该项目不仅是埃及国家复兴计划的重要工程，还是中埃共建“一带一路”的重点工程。

这种模式的优势在于(zàiyú)，项目的体量(tǐliàng)通常较大，且确定性高(gāo)、客户信任度高（基于国内长期合作），能快速形成规模效应，有效降低初期开拓风险。

第二类则是作为跨国企业的优质供应商，跟随(gēnsuí)大客户的全球化业务(yèwù)布局，承接客户的非核心业务外包服务，比如特发服务针对华为在全球的自建(zìjiàn)基地提供的综合设施管理（IFM）服务。

这类业务则通常要求物企(wùqǐ)具备极强的标准化(biāozhǔnhuà)输出、跨文化沟通协调、本地资源整合等(děng)多项能力，是检验物企真正国际化服务水准的试金石。

究其原因(jiūqíyuányīn)，对身处海外的中资企业而言，国内的物业企业作为(zuòwéi)长期合作的对象更加值得信任，因此当前国内物企(wùqǐ)出海的本质，仍是其他中资企业海外布局的延伸。

这种“抱团(bàotuán)出海”的模式，在当前阶段具有显著的现实合理性(hélǐxìng)和可操作性。

行业变局(biànjú)下的生存之道

当中国物业企业集体(jítǐ)将目光投向海外，背后(bèihòu)是深刻的行业变局与发展逻辑。

近年来，国内物管行业由“高速增长”转为“高质发展(fāzhǎn)”，物业上市公司的管理规模(guīmó)增速也在持续放缓。

中指研究院统计数据显示，2024年(nián)，物管行业管理面积均值1.29亿平方米，同比(tóngbǐ)增长5.92%增速首次跌至(diēzhì)个位数；合约面积均值1.71亿平方米，同比增长2.02%；管理面积中来自第三方的(de)占(zhàn)比为60.28%，较2023年下降2.01个百分点，增速持续放缓。

从资本表现来看，2024年(nián)全年，物业板块总市值(shìzhí)跌幅为2.67%。进入2025年以后，总市值稳步小幅增长(zēngzhǎng)，整体呈现温和复苏(fùsū)态势。截至今年4月30日，板块总市值达到2789.77亿元；PE均值约为21.25倍。

与此同时，住宅物业费提价(tíjià)困难重重，公建物业市场则面临政府采购预算收紧、付款周期延长等压力，让(ràng)行业整体的利润率承压。

“未来(wèilái)，国内市场仍将处于高度竞争的状态，行业未来的发展趋势包括提升服务质量、开展多元业态、创新服务内容、推动数字化转型、优化(yōuhuà)人才结构等(děng)方面”，彭雨指出。

而(ér)出海，无疑为头部物企实践这些转型方向提供了(le)更广阔的试验场和潜在的高价值客户。

另外，值得注意的(de)是，政策的东风正在为物企出海创造新机遇。

2025年(nián)《提振消费专项行动方案》等政策明确提出“推动物业服务等服务消费条目纳入鼓励外商投资产业(chǎnyè)目录”。这将形成双向开放格局：不但国内(guónèi)企业有机会出海参与海外(hǎiwài)项目，以“五大行”为代表的外资未来也有望进一步在国内拓展市场，推动市场扩容与模式创新(chuàngxīn)。

因此，在外资企业“走进(zǒujìn)来”的同时，国内企业也可以将更多目光投向海外市场，瞄准海外市场的相关(xiāngguān)机会。

这也意味着，头部物企(wùqǐ)有望将海外市场视为战略布局的选项之一。

一方面(yìfāngmiàn)，行业竞争压力持续增加，国内市场的竞争已达白热化，物业企业开拓(kāituò)全新市场、全新业务的期望也将与日俱增，具备(jùbèi)出海的意愿.

另一方面，伴随着物业(wùyè)企业服务能力的持续提升，物业企业也逐渐有能力承接海外(hǎiwài)那些更高标准与要求的项目。

长期来看，彭雨认为，未来伴随着国家建设“一带一路”倡议的进一步发展与推广，将会有更多中资企业参与到海外的基建、园区、贸易、金融、文化交流等项目(xiàngmù)之中，跟随它们(tāmen)出海的物业企业数量(shùliàng)同样(tóngyàng)有望进一步增加。

在此基础上，随着物企(wùqǐ)海外(hǎiwài)业务(yèwù)探索的进一步成熟，以及海外市场对国内物企接受程度的提升，物业企业后续有望作为“一带一路”的直接(zhíjiē)参与者，为所在区域直接提供服务，从而进一步拓展物业行业的市场空间，提升物业企业的国际形象。